Fluch und Segen des Stockwerkeigentums

Der Traum vom Eigenheim kann zur Nervenprobe werden – zumindest für Stockwerkeigentümer. Denn der Unterhalt des Mehrfamilienhauses wird geteilt: Braucht's eine Sanierung, einen neuen Anstrich, einen Spielplatz? Profane Fragen, die aus Nachbarn Feinde machen können.

Ein Mehrfamilienhaus in Zürich, Blick von aussen die Balköne.

Bildlegende: Wer zum Stockwerkeigentümer werden will, braucht vor allem eins: Gemeinschaftssinn. Keystone

Über eine Million Wohnungen im Stockwerkeigentum gibt es bereits in der Schweiz. Und es werden immer mehr. «In den letzten zehn Jahren ist Stockwerkeigentum fast doppelt so stark gewachsen, wie der Einfamilienhausbestand», sagt Andreas Ammann, Leiter des Beratungsunternehmens Wüest & Partner.

Ein Grund ist der Trend zu Kleinhaushalten: Singles und Paare ohne Kinder ziehen eine zentrale Stadtwohnung dem Häuschen auf dem Land vor. Dazu kommen die niedrigen Zinsen, die für manche den Traum vom Eigenheim zum Greifen nahe rücken: Für ein Haus genügt das Geld dann vielleicht doch nicht; für eine Wohnung aber schon.

Sanierungsbedarf führt zu Konflikten

Auch die Immobilien-Entwickler bevorzugen grössere Überbauungen mit Mehrfamilienhäusern: Pro Quadratmeter Boden können sie so mehr Wohnfläche verkaufen. Doch das Erfolgsmodell hat Tücken: Irgendwann steht bei jedem Haus eine Sanierung an. Dann sind im Stockwerkeigentum Konflikte programmiert: Denn anders als beim Einfamilienhaus wohnen sehr unterschiedliche Nutzer unter einem Dach.

Elisabeth Fontana von Zoller & Partner berät solche Stockwerkeigentümer: Das ältere Ehepaar im Parterre zum Beispiel, das nur noch ein paar Jahre in den eigenen vier Wänden verbringen will, bevor es ins Pflegeheim zieht. Es findet die Totalsanierung der Liegenschaft unnötig.

Anders sieht das die Jungfamilie mit Kindern im ersten Stock: «Eine Familie möchte den Werterhalt gewährleistet sehen, möchte vielleicht einmal verkaufen, wenn die Kinder ausfliegen – und hat damit natürlich ganz andere Interessen», schildert Fontana.

Divergierende Interessen der Eigentümer

Ein typischer Fall, meint Stefan Haase von der Hochschule Luzern. Er hat im Auftrag des Bundes Nutzungskonflikte von Stockwerkeigentümern erforscht: «Es gibt eine Bandbreite von Interessen, die unter einen Hut gebracht werden müssen – aber eine professionelle Verwaltung dafür fehlt», sagt Haase.

Ohne professionelle Verwaltung falle es doppelt schwer, sich auf ein gemeinsames Erneuerungs-Projekt zu einigen. Gelingt es doch, kommt das nächste Problem: die Finanzierung. Umso wichtiger sei darum ein gut gefüllter Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümer.

Denn finanziell gesehen ist der Kauf der Wohnung lediglich der erste Schritt. «Es geht vor allem darum, zu sensibilisieren: Die Stockwerkeigentümer müssen sich im Klaren sein, dass ein Grossteil der Kosten für die Liegenschaft im Laufe des Lebenszyklus entsteht», so Haase. Denn der Kauf des Eigenheims mache vielleicht einen Drittel der Kosten aus, der Rest entstünde über Betrieb, Unterhalt und Erneuerung der Liegenschaft.

Gemeinschaftssinn: Nicht jedermanns Sache

Die Wohnung mit dem hübschen Balkon ist mehr ein Konsumgut der Bewohner als eine Geldanlage. Das werde oft unterschätzt, sagt Immobilienmarkt-Experte Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse: «Beim Stockwerkeigentum muss man sich bewusst sein, dass der Landanteil üblicherweise geringer ist.

Damit ist der Konsumcharakter etwas grösser, als beim Einfamilienhaus.» Die Aufwertung des Baulands, auf dem das Gebäude steht, fällt beim Stockwerkeigentum weniger ins Gewicht, sofern sie überhaupt eintritt. Der Zahn der Zeit nagt derweil unerbittlich an der ganzen Immobilie.

Schleichender Wertverlust und rote Köpfe bei der Sanierung: Beides kann den Besitzern die Freude verderben am Stockwerkeigentum, weiss Fontana von Zoller & Partner aus Erfahrung: «Es gibt Leute, die den Kauf bereuen. Sie finden sich in der Eigentümergemeinschaft nicht zurecht. Oft weil sie keine Entscheide gegen die persönliche Überzeugung und im Sinne der Gemeinschaft treffen können.»

Damit es nicht so weit kommt, empfiehlt die Fachwelt, pro 100 Franken Kaufpreis für das Stockwerkeigentum zusätzlich einen Franken jährlich in den Erneuerungsfonds zu legen. Dann gibt es später, bei der Sanierung von Tiefgarage, Balkon oder Hausdach weniger Krach.