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Wirtschaft Heikle Investitionen in den Immobilienmarkt

Der Frankenschock kühlt den Markt für Büros und Wohnimmobilien ab. Trotzdem investieren die Pensionskassen – auf der Jagd nach Rendite – munter weiter in Immobilien. Das könnte gefährlich werden.

Ein Haus hinter einem Erdwall.
Legende: Die Immobilienrenditen kommen unter Druck: Das schmerzt Grossanleger wie die Pensionskassen. Keystone

Die Ökonomen sind besorgt, aber nicht alarmiert. Einen Preissturz auf dem Immobilienmarkt wegen des Frankenschocks befürchten sie nicht. Immobilienmarkt-Experte Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse hofft auf eine sanfte Landung. Obschon auch er weiss: Die Frankenstärke belastet die Wirtschaft. Das ist schlecht für die Nachfrage nach Immobilien und damit schlecht für die Preise.

Bei den Büroliegenschaften herrscht bereits ein Überangebot. Die Leerstände sind hoch. Dieser Teilmarkt ist bereits im Abschwung. Der Frankenschock kommt noch dazu: «Bei den Geschäftsliegenschaften dürfte es etwas holpriger werden. Da sehen wir deutliche Zeichen eines Überangebots», sagt Hasenmaile.

Schwierige Lage auch für Pensionskassen

Die Lage ist zunehmend schwierig für alle, die in Immobilien investieren – so auch für die Pensionskassen. Sie haben schon über 100 Milliarden Franken in Immobilien angelegt. Das ist im Durchschnitt ein Fünftel ihrer gesamten Kapitalanlagen. Aus den Erträgen müssen sie die Renten der Versicherten begleichen. Und da geht die Rechnung immer weniger auf.

Kein Wunder klagen sie über einen zunehmenden Anlage-Notstand. «Mit dem vielen Geld, das in die Immobilienmärkte fliesst, wird natürlich das Angebot gestärkt. Gleichzeitig sehen wir Limiten bei der Nachfrage. Der Höhepunkt ist überschritten. Das übt Druck auf die Renditen aus. Sie werden sinken», ist Hasenmaile überzeugt.

Kaum Alternativen

Das heisst: Auch bei Immobilien, die bisher deutlich mehr Anlage-Ertrag abwarfen als beispielsweise Staatsanleihen, schmilzt allmählich die Rendite weg. Doch was sollen Grossanleger wie Pensionskassen tun? Sie haben kaum eine andere Wahl, als bei der Kapitalanlage weiter auch auf den sich abschwächenden Immobilienmarkt zu setzen, obwohl dort die Rendite sinkt. Und obwohl das Risiko einer empfindlichen Preisabkühlung steigt. Irgendwo müssen sie ja hin mit den Vorsorgegeldern der Versicherten.

«Die Situation ist eine Herausforderung», räumt Hasenmaile von der CS ein. Verantwortlich für diese verzwickte Lage sei aber letztlich die Politik der Notenbanken weltweit – auch jene der Schweizerischen Nationalbank. Denn es ist ja die Nationalbank, die den Frankenschock und die Niedrigzinsen zu verantworten hat.

Pensionskassen

Damit spricht Hasenmaile den Pensionskassen-Managern aus dem Herzen. Hanspeter Konrad, Direktor des Schweizerischen Pensionskassenverbands ASIP, sagt: «Der Entscheid der SNB hat die Anlagetätigkeit erschwert.»

Den Pensionskassen könne man aber keinesfalls die Schuld dafür geben, dass sie weiter in Immobilien investierten, sagt Konrad – dass sie also die Überproduktion auf dem Liegenschaftsmarkt durch ihr Verhalten noch zusätzlich anheizen. «Jedem Investment muss ein entsprechender Ertrag gegenüberstehen. Natürlich können auch Pensionskassen nicht beliebig in Immobilien investieren.»

Plädieren für Zurückhaltung

Konrad plädiert für Zurückhaltung bei Anlagen in neue Bauprojekte, die den Boom befördern, aber nicht die Qualität der Immobilien-Anlagen. Statt dessen sei es besser, das Geld in die bestehenden Liegenschaften zu stecken: Die eigenen Häuser und Wohnungen baulich auf den neuesten Stand zu bringen, um sie dann möglichst rentabel zu vermieten.

Die Botschaft der Pensionskassen ist klar: «Nein», man wolle den Abschwung auf dem Immobilienmarkt nicht verstärken. Das leuchtet ein. Denn schliesslich haben ja auch die Pensionskassen kein Interesse, die ihnen anvertrauten Vorsorge-Milliarden durch eine verfehlte Anlagestrategie in den Sand zu setzen.

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12 Kommentare

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  • Kommentar von Michael Räumelt Wirtschaftskanzlei, Zillis
    Immobilien sind keine per se sichere Investition! Die Zeit ist das am meisten unterschätzte Risiko bei Immobilieninvestitionen. So haben Rendite-Liegenschaften in der Schweiz ab 1990 innerhalb von nicht einmal acht Jahren Preisrückgänge von über 30% hinnehmen müssen. Es dauerte ganze 23 Jahre, bis Investoren, die zum Hochpunkt eingestiegen waren, nur schon den Kaufpreis wiedersahen. Es gibt allerdings auch Alternativen.
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  • Kommentar von M.Kaiser, Rebstein
    Wegen Frankenstärke und Negativzinsen: Wert der Immobilien steigt ! muss es richtig heissen ! Denn die Anleger konzentrieren sich nur noch auf Immobilien weil die werterhaltend sind .
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    1. Antwort von Niklaus Bächler, Winterthur
      Ihre Analyse ist nicht ganz korrekt. In der Tat sind viele Immobilienpreise am sinken. Doch nicht die CHF-Stärke oder Negativzinsen sind dafür voll verantwortlich, sondern auch politische Einflüsse, wie die unklare MEI & neue gesetzliche Rahmenbedingungen. Der Hang zu einem gewissen Überangebot (exkl. Brennpunkte) hat bereits eingesetzt. Ein Indiz dafür auch: Wenn der Coiffeur auch zum Immobilienspekulant wird, ist die Party eigentlich schon vorbei. Es ist Vorsicht geboten, speziell für Private!
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    2. Antwort von SRF News
      M.Kaiser, vielen Dank für Ihren Hinweis, der sich auf den Titel bezog. Wir haben ihn inzwischen angepasst.
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  • Kommentar von Peter Hoss, Basel
    Ein Markt ist ideal, wenn er ständig wächst. Dies war jetzt lange bei den Immobilien resp. Mieten so, aber die Schweiz/Welt ist halt begrenzt. Irgendwann ist die (Wachstums-)Party zu Ende. Und wie es so bei Partys ist, wird es ein paar Betrunkene geben, welche ihren Kater ausschlafen müssen. Und vielleicht auch ein paar Alkoholvergiftungen, welche dann im Spital resp. der Finma enden.
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