Kapitalpuffer gegen Immobilienblase – ein umstrittenes Rezept

Die Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz steigt weiter. Als mögliches Gegenmittel gilt der antizyklische Kapitalpuffer: Die Banken müssten das Hypothekengeschäft mit mehr Eigenkapital absichern, die Kunden zahlen. Die Wirkung ist umstritten.

Eine Bauzone bei Lindau im Kanton Zürich.

Bildlegende: Droht eine Immobilienblase? Experten sind uneinig und allfällige Gegenstrategien umstritten. Keystone

Die Preise für Wohnungen und Häuser in der Schweiz steigen und steigen. Laut der neusten Untersuchung der UBS hat sich die Gefahr einer Immobilienblase nochmals leicht erhöht. In der Politik werden deshalb strengere Regeln für den Immobilienmarkt diskutiert.

So könnte der Bundesrat den Banken vorschreiben, das Geschäft mit Hypotheken mit noch mehr Eigenkapital abzusichern. Braucht es tatsächlich einen solchen antizyklischen Kapitalpuffer?

Allein die Drohung mit diesem bislang unbekannten Instrument macht den Schweizer Banken Kummer. Je nach Ausgestaltung des Puffers müssten sie im Maximalfall fünf Milliarden Franken mehr auf die Seite legen, schätzen Experten.

Allerdings trägt die Kosten für das zusätzliche Eigenkapital nicht die Bank, sondern der Kunde. Hypotheken würden teurer, viele Leute könnten ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht mehr verwirklichen, argumentieren die Befürworter des Instruments.

UBS-Chefökonom Kalt: Kunde spürt kaum etwas

UBS-Chefökonom Daniel Kalt bezweifelt, dass damit der Immobilienmarkt abgebremst werden kann. Denn für die Hypothek eines einzelnen Kunden fielen die schärferen Eigenkapital-Anforderungen praktisch nicht ins Gewicht: «Wir reden über 0,1 Prozentpunkte. Um eine Immobilienblase zu verhindern, wären Zinssteigerungen von zwei bis drei Prozent nötig», sagt Kalt.

Darüber hinaus ist der Kapitalpuffer umstritten, weil er für alle Banken in der Schweiz gleichermassen gelten würde. Und das, obwohl die Immobilienmärkte nur in einzelnen Regionen boomen: in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf oder in Tourismus-Gebieten.

Strahm: «wichtig und richtig»

Wohl aus diesem Dilemma heraus habe der Bundesrat den Kapitalpuffer bisher noch nicht angeordnet, schätzt der Ökonom Rudolf Strahm. Auch Nationalbank und Finanzdepartement stellten sich wohl die Frage des gezielten Eingriffs. Trotzdem hält Strahm den zusätzlicher Puffer für «wichtig und richtig». Dieser müsse eingeführt werden, auch gegen den Widerstand der Banken.

Banken: Bereits effektivere Lösung

Widerstand gegen strengere Vorgaben leisten die Banken allerdings auch, weil sie bereits selber aktiv geworden sind und seit letztem Juli bei der Vergabe von Hypotheken vorsichtiger sind: So wird bei Neuhypotheken zehn Prozent hartes Kapital verlangt, das die Kunden nicht aus der Zweiten Säule - der Pensionskasse – beziehen können. Zudem muss die Schuld in maximal 20 Jahren auf zwei Drittel reduziert werden.

«Das nützt etwas und wird Leute aus tiefer liegenden Einkommensschichten eher davon abhalten, jetzt Immobilien zu kaufen», ist UBS-Chefökonom Daniel Kalt überzeugt. Es werde mithelfen, das enorme Wachstum etwas abzubremsen.

Sornette: Sanfte Landung wahrscheinlicher als Crash

Die von der Bankiervereinigung entwickelten Massnahmen erfüllten ihren Zweck, bestätigt ETH-Professor Didier Sornette. So hätten sich in einzelnen Regionen die Preise für Immobilien stabilisiert oder sie seien bereits wieder leicht gesunken.

Der Spezialist für Unternehmensrisiken, der auch die Entstehung von Immobilienblasen untersucht, befürchtet denn auch keinen Immobilien-Crash. Viel wahrscheinlicher sei indes eine sanfte Landung.

Trotzdem befürwortet auch Sornette den antizyklischen Kapitalpuffer. Mehr Stabilität im Banken-Sektor könne nur von Vorteil sein. Denn damit könnten Ausfälle bei Hypothekarkrediten besser aufgefangen werden.

Er erinnert an die Krise in den 1990er Jahren, als wegen des Immobilienmarkts manche Bank in Schieflage geriet. Die Spar- und Leihkasse Thun ging damals sogar konkurs.  Das Vorhandensein einer Immobilienblase bestätige sich erst, nachdem sie geplatzt sei, betont Sornette.