Die wichtigsten Infos zum Bauhandwerker-Pfandrecht

Der «Kassensturz»-Beitrag über eine skrupellosen Wintergartenbauer zeigt: Mit dem Pfandrecht für Bauhandwerker können Bauherren arg in die finanzielle Bredouille geraten. Eine Immobilien-Rechtsexpertin erklärt, wie Sie das verhindern können.

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Studiogespräch mit Annette Lenzlinger, Fachanwältin SAV Bau- u...

6:35 min, aus Kassensturz vom 30.5.2017

Es ist eine Katastrophe für jeden Bauherrn: Wenn der Generalunternehmer seine Handwerker nicht bezahlt und diese auf das sogenannte Bauhandwerker- Pfandrecht zurückgreifen. Annette Lenzlinger ist Fachanwältin für Bau- und Immobilienrecht und kennt solche Fälle. Im «Kassensturz»-Studio ging sie zusammen mit Ueli Schmezer dieser Sicherheit für Handwerker auf den Grund:

Ueli Schmezer: Zuerst einmal: Was ist ein Bauhandwerker-Pfandrecht genau?

Annette Lenzlinger: Das ist der Anspruch eines Handwerkers, der für eine Liegenschaft Leistungen erbracht hat. Dazu gehört Arbeit und Material. Er kann – ähnlich wie eine Bank – eine Hypothek beziehungsweise ein Pfandrecht eintragen lassen. Im Falle, dass seine Rechnungen nicht bezahlt werden, kann er das Grundstück für seine Forderungen verwerten. Es ist eine Sicherheit für ihn.

So kann aber passieren, dass ein Bauherr eine Rechnung zwei Mal bezahlen muss, damit sein Grundstück nicht verpfändet wird. Kann das sein?

Das kann tatsächlich vorkommen. Bezahlt beispielsweise der Beauftrage seine Unter-Beauftragten nicht, dann können diese ein Bauhandwerker-Pfandrecht auf meine Liegenschaft legen. Damit das verschwindet, muss ich die Rechnung zum zweiten Mal bezahlen, direkt an die Unter-Beauftragten.

Das kann vor allem schlimm werden, wenn der Generalunternehmer Bankrott geht…

… oder wenn da ein Missbrauchs-Potenzial ist. Ist der Generalunternehmer gut, dann sollte es hier keine Probleme geben. Aber wenn er – wie wir das im Beitrag gesehen haben – nie die Absicht hat, seine Unter-Beauftragten zu bezahlen, dann wird es schwierig.

Also kann sich ein Unternehmer von vornherein vornehmen, keine Rechnungen zu bezahlen …

Ein Handwerker wird sich gut überlegen, ob er für einen solchen Generalunternehmer arbeitet. Das ist auch für ihn mühsam. Aber ein Missbrauchs-Potenzial ist natürlich da.

Aber es gibt aber auch Grenzen. Das zeigt ein kürzlich ausgesprochenes Gerichtsurteil.

Das Züricher Obergericht hat in diesem konkreten Fall sehr klar entschieden. Es war der Meinung, dass die zwei Firmen – Generalunternehmen und Subunternehmen – derart vermischt sind, dass man nicht mehr von Vertragsnehmern und Untervertragsnehmern sprechen kann. Daher betrachtete das Gericht das Bauhandwerker-Pfandrecht als missbräuchlich; es konnte nicht geltend gemacht werden.

Wie kann ich als Bauherr vorbeugen, damit mir so etwas nicht passiert?

Als erstes sollte man immer genau prüfen, mit wem man einen Vertrag abschliesst. Des Weiteren kann der Bauherr die Rechnungen so bezahlen, dass die Bauhandwerker-Pfandrechte bereits abgelaufen sind. Konkret: Ein Bauhandwerker-Pfandrecht kann nur innerhalb von vier Monaten nach der zuletzt geleisteten Arbeit eingetragen werden. Wenn man also diese vier Monate abwartet, bevor man den Generalunternehmer bezahlt, ist man auf der sicheren Seite.

Das ist für den Generalunternehmer aber nicht sehr vorteilhaft.

Allerdings. Das müssen die Vertragsparteien natürlich vorher so vereinbaren, denn für den Unternehmer ist das natürlich eine lange Zeit und er finanziert die Handwerker vor.

Es gibt aber noch eine weitere Möglichkeit. Nämlich die der kontrollierten Zahlung. Das heisst, der Bauherr bezahlt erst, wenn der Generalunternehmer vorweist, dass er seine Handwerker bezahlt hat. Allenfalls kann auch vereinbart werden, dass der Bauherr die Handwerker direkt bezahlt. Das bedingt aber, dass der Generalunternehmer offen legt, welche Aufwendungen er hat.

Oder man versucht mit dem Generalunternehmer zu verhandeln, dass er eine Sicherheit, also eine Bankgarantie, leistet. Diese gilt für meine Anzahlung und dafür, dass niemand ein Bauhandwerker-Pfandrecht einträgt.

Klingt schön und gut. Aber lässt sich der Generalunternehmer bei Vertragsverhandlungen so etwas bieten?

In vielen Branchen ist der Markt sehr umkämpft. Ich denke, die Generalunternehmer werden sich überlegen, ob sie einen Kunden gehen lassen oder ihm entgegen kommen wollen.

Expertenchat «Bau-Ärger»

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Vier Experten haben weitere Fragen aus dem Publikum beantwortet. Das Protokoll.

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