Occasions-Häuser: Eine Expertenprüfung lohnt sich

Jahrelang lief das Abwasser eines Hauses ungeklärt in die Birs. «Kassensturz» berichtete über den Baumangel, dessen Behebungskosten nun auf den neuen Hausbesitzer abgewälzt werden. Sind Eigentümer so machtlos? «Kassensturz» sprach mit der Fachanwältin für Bau- und Immobilienrecht Annette Lenzlinger.

Interviewgespräch im Kassensturz-Studio.

Bildlegende: Die Expertin Annette Lenzlinger schätzte im «Kassensturz»-Studio die Lage ein. SRF

Der «Kassensturz»-Beitrag vom 14.03.17:

Zufällig entdeckt: 25 Jahre lang läuft das Abwasser zweier Liegenschaften mit dem Regenwasser ungeklärt in den Fluss Birs. Die Gemeinde Duggingen lässt den Fehler beheben, die Rechnung über je 3400 Franken sollen die neuen, ahnungslosen Hausbesitzer bezahlen. (Zum Artikel)

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Abwasser falsch umgeleitet: Bezahlen sollen die Hausbesitzer

13 min, aus Kassensturz vom 14.3.2017

Frau Lenzlinger, in diesem konkreten Fall ist offensichtlich zu einem früheren Zeitraum ein grober Fehler passiert. Was können Betroffene – also hier der neue Hausbesitzer – tun?

Annette Lenzlinger: Es ist wirklich eine ärgerliche Situation. Der neue Eigentümer kann gegen seinen Vertragspartner – den Verkäufer des Hauses –vermutlich nichts mehr unternehmen. Das ginge nur, wenn im Vertrag eine entsprechende Klausel vermerkt wäre, das ist jedoch nicht üblich.

Keine Chance?

Der Eigentümer hat das Haus vor sechs Jahren gekauft. Das ist eine lange Zeit. Anders wäre es, wenn der vorherige Hausbesitzer von diesem Mangel gewusst hätte. Dann könnte man sich überlegen, diesen zur Rechenschaft zu ziehen. Aber auch das wird schwierig.

Welche Verjährungsfrist gilt in einem solchen Fall?

Wenn im Vertrag nichts vereinbart wurde, gilt für Baumängel und Mängel am Kaufobjekt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Bei verschwiegenen Mängeln gilt eine zehnjährige Frist, allerdings muss hier eine Arglist klar erkennbar sein.

Also wenn ich nach sieben Jahren feststelle, dass es in meinem Keller feucht ist, kann ich nichts mehr tun?

Vermutlich nicht. Vor allem nicht, wenn es ein älteres Haus ist. Da können solche Mängel auftreten. Anders sieht es bei Fehlern aus, die ausserhalb des Erwarteten sind, zum Beispiel ein Pilz in den Mauern oder ein einstürzendes Dach. Übrigens spielen bei Occasionskäufen die fünf Jahre oft auch keine Rolle, weil man im Kaufvertrag meist auf ein Gewährleistungsrecht verzichtet. Man kauft, was man sieht.

Spielt es eine Rolle, ob ich ein Haus vom Hersteller – also zum Beispiel vom Generalunternehmer – kaufe oder von einem Vorbesitzer?

Das ist alles Vereinbarungssache. Natürlich, wenn ich das Haus vom Ersteller kaufe, habe ich in der Regel eine fünfjährige Garantie. In der Praxis schiebt aber der Ersteller die Gewährleistungen und somit die Verantwortung meist weiter auf seine Leistungserbringer, zum Beispiel auf den Planer oder den Bauunternehmer. Tauchen Probleme auf, wird es für den Käufer somit oft schwierig.

Man sieht, ein Hauskauf ist eine heikle Sache. Sollte man auf jeden Fall vor dem Kauf einen Experten zuziehen, der das Objekt prüft?

Gerade bei Occasionskäufen ist es sinnvoll, dass man nicht nur den Vertrag prüfen lässt, sondern auch das Objekt. Bei der Liegenschaft aus Ihrem Beitrag sind sicher Pläne und ein Baubeschrieb vorhanden. Am besten lässt man diese von einem Architekten einsehen. Wichtig ist auch, dass man die Wärmetechnik und die Elektrik überprüft.

Kann man eigentlich davon ausgehen, dass der Vertrag in Ordnung ist, wenn die Bank dem Kredit zustimmt? Oder wenn der Notar den Kauf abgewickelt hat?

Das ist ein häufiges Problem: Man wägt sich aufgrund der Kreditzusage oder der notariellen Bescheinigung in Sicherheit. Doch diese Partner haben in diesem Spiel eine andere Rolle. Die Bank möchte in erster Linie ihren Kredit verkaufen und ist nicht verantwortlich für die Gewährleistung. Auch der Notar ist lediglich verpflichtet, zu erklären. Dort sollte man auch jederzeit den Mut haben, nachzufragen, wenn man etwas nicht versteht.

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