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Grundstücksgewinnsteuer: Einnahmequelle für Gemeinden und Kantone
Aus ECO vom 10.02.2020.
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Verkauf von Immobilien Steuer auf Grundstückgewinne: 12 Milliarden für den Staat

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung verdient der Fiskus mit. Die Unterschiede sind je nach Kanton enorm.

Bis zu 50'000 Mal jährlich wechseln hier zu Lande die Eigentümer von Einfamilienhäusern und Wohnungen laut Schätzungen des Immobiliendienstleisters IAZI. Geschäftsliegenschaften sind darin noch nicht einmal enthalten. Bei einem Verkauf wird die so genannte Grundstückgewinnsteuer fällig. In der Regel erheben diese die Kantone – im Falle der Kantone Zug und Zürich ausschliesslich die Gemeinden. Ein einträgliches Geschäft, wie sich zeigt: Von 2015 bis Ende 2020 werden Kantone und Gemeinden damit rund 12 Milliarden Franken einnehmen.

Wie wird die Steuer berechnet?

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Angenommen der Verkaufspreis einer Immobilie beträgt 1,1 Millionen Franken. Davon dürfen die Handänderungssteuer, Maklerprovisionen, Notariatskosten und Werbekosten abgerechnet werden. Der für die Grundstückgewinnsteuer massgebliche Verkaufspreis beträgt dann beispielsweise 1 Million Franken. Weiter davon abgezogen werden die Anlagekosten. Das sind im Wesentlichen der Kaufpreis, zum Beispiel Fall 450'000 Franken, sowie Ausgaben für wertvermehrende Aufwendungen, wie ein neuer Wintergarten in Höhe von 50 000 Franken. Übrig bleibt ein Verkaufsgewinn von 500 000 Franken. Drauf erhebt der Fiskus die Grundstückgewinnsteuer.

Immobilienspekulation eindämmen

Die Höhe der Steuer fällt sehr unterschiedlich aus und hängt auch von der Besitzdauer einer Liegenschaft ab. Bei weniger als fünf Jahren wenden alle Kantone einen teilweise prohibitiv hohen Zuschlag auf den Verkaufsgewinn an. Das Ziel: die Immobilienspekulation bei Wohneigentum einzudämmen.

Dieses Ansinnen ist aber längst nicht der einzige Antrieb für die Einführung der Steuer seit Ende der 1940er-Jahre. So steht beispielsweise im Protokoll der Glarner Landsgemeinde Mai 1961: «Auf Grund eines vom Regierungsrat aufgestellten Finanzplanes, aus dem sich ergibt, dass unsere Strassenbauschuld bis Ende 1962 auf circa 16 Millionen anwachsen wird, müssen dem Lande neue Finanzquellen erschlossen werden. Dies bewog den Regierungsrat dazu (...) die Einführung eines Gesetzes über die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer vorzulegen.»

Lange Besitzdauer wird belohnt

Nahezu alle Kantone reduzieren die Grundstückgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft über lange Zeit demselben Besitzer gehört. Damit soll auch der langfristigen Geldentwertung, also der Inflation, Rechnung getragen werden.

Das Wirtschaftsmagazin «ECO» hat für die Hauptorte aller 26 Kantone ermittelt, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt (siehe Tabelle). Weil die Steuer föderalistisch ausgestaltet ist, sind die Unterschiede riesig.

Immobilienverkauf nach 10 Jahren: Steuer zwischen 27'000 bis 164'000 Franken (Verkaufsgewinn: 500'000 Franken)

Kanton / GemeindeSteuer nach 10 Jahren EigentumSteuer nach 25 Jahren Eigentum
AG / Aarau110'00030'000
AI / Appenzell160'000100'000
AR / Herisau152'00095'000
BE / Bern136'00082'000
BL / Liestal125'000125'000
BS / Basel128'00060'000
FR / Fribourg112'00080'000
GE / Genf50'0000
GL / Glarus117'00022'000
GR / Chur150'000108'000
JU / Delémont153'000130'000
LU / Luzern111'00094'000
NE / Neuchâtel105'00066'000
NW / Stans115'00075'000
OW / Sarnen27'00046'000
SG / St. Gallen164'000140'000
SH / Schaffhausen114'00061'000
SO / Solothurn100'00066'000
SZ / Schwyz109'00044'000
TG / Frauenfeld160'00056'000
TI / Bellinzona70'00025'000
UR / Altdorf110'00055'000
VD / Lausanne70'00035'000
VS / Sion101'00029'000
ZG / Zug50'00050'000
ZH / Zürich152'00095'000
in Franken gerundetQuellen: kant. Steuerrechner, kant. Steuergesetze

Wirtschaftsanwalt Gerhard Roth erklärt, warum die Steuer derart unterschiedlich ausgestaltet ist: «Wir haben im Gegensatz zu anderen Steuern auf verschiedenen Ebenen Spezialbestimmungen. Es ist bereits anspruchsvoll den relevanten Gewinn zu berechnen. Dann hat man bei der Berechnung der Steuersätze Spezialitäten, die man sonst nicht hat. Und dann gibt es über die Kantone hinweg noch verschiedene Systeme. Dies miteinander multipliziert, macht es komplex».

Geldsegen für Kantone und Gemeinden

Fakt ist: Die Grundstückgewinnsteuer füllt die Staatskassen Für viele Kantone ist es die drittwichtigste Einnahmequelle – nach den Einkommens- und Unternehmenssteuern. Recherchen des Wirtschaftsmagazins «ECO» in den Staatsrechnungen und Budgets der 26 Kantone zeigen: Von 2015 bis Ende 2020 werden es insgesamt 11.6 Milliarden Franken Einnnahmen durch die Grundstückgewinnsteuer – mindestens.

Milliarden Einnahmen dank Grundstückgewinnsteuer

Kantone und GemeindenEinnahmen 2015 bis 2018Einnahmen 2019 und 2020 (Budget)
Aargau254120
Appenzell Ausserrhoden42.226.9
Appenzell Innerrhoden14.56
Basel-Land24595
Basel-Stadt510.5181
Bern768.5409
Fribourg280125
Genf266136
Glarus6.33.1
Graubünden34491*
Jura*19.112.5
Luzern383184
Neuenburg10965
Nidwalden5627
Obwalden20.79.8
Schaffhausen57.612*
Schwyz249130
Solothurn88.544
St. Gallen607305
Tessin365150
Thurgau251119
Uri26.513.6
Waadt877395
Wallis17278
Zug**11344
Zürich**2765n.a.
Total8864.82781.9
* ohne Gemeinden, ** nur Gemeindenin Mio. FrankenQuellen: Staats- und Gemeinderechnungen

100 Millionen für den Kanton St. Gallen

2018 brachte sie beispielsweise dem Kanton St. Gallen 100 Millionen Franken ein. Das ist die viertgrösste Einnahmequelle. Für Finanzdirektor Benedikt Würth ist die Steuer unverzichtbar: «Wenn wir die 100 Millionen nicht hätten, müssten wir den Steuerfuss um 8 Prozent erhöhen.» Die sehr föderalistisch ausgestaltete Steuer schweizweit zu harmonisieren, davon will Benedikt Würth nichts wissen: « Die Kantone haben Tarifautonomie. Das bedeutet tatsächlich, dass in einem Kanton ein Grundstückgewinn etwas milder besteuert wird und in einem andern etwas stärker». Pech also, wer seine Liegenschaft zum Beispiel in St. Gallen verkaufen muss statt in Genf.

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«Wir sind gut gefahren mit der Steuer, wir wollen nichts ändern»
Aus News-Clip vom 10.02.2020.
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Nicht nur grosse Kantone wie St. Gallen, sondern auch kleine wie Appenzell Innerrhoden profitieren von der Grundstückgewinnsteuer. Finanzdirektor und Säckelmeister Ruedi Eberle freuen die steten Erlöse. Denn ob hier eine Liegenschaft 20 Jahre oder noch länger gehalten worden ist – bei einem Verkauf ist die Steuer ausnahmlos geschuldet. Auf Null fällt sie nie: «Eine Immobilie steigt jährlich im Preis. Auch wenn es einmal eine Krise gibt, so geht der Anstieg doch weiter. Darum sind wir der Auffassung, dass dies besteuert werden soll. Nicht sehr hoch, aber trotzdem noch ein bisschen.

Immerhin hat Appenzell Innerrhoden als einziger Kanton per Gesetz festgelegt, wie die Grundstückgewinnsteuer verwendet werden soll: Die Erträge daraus kommen vor allem der Landwirtschaft und der Bildung zu Gute.

Eco, 10.02.2020, 22.25 Uhr

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22 Kommentare

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  • Kommentar von Kurt Flury  (Simplizissimus)
    Wenn die reichen Grundeigentümer keine Grundstückgewinnsteuern bezahlen wollen, dann bin ich dafür, dass keine Steuergelder mehr an in die AHV-Renten eingeschossen werden (rund 25% Bundesbeiträge aus Steuergeldern) und die Ergänzungsleistung gleich ganz gestrichen werden. Entweder stimmen die Steuerverweigerer dem zu, oder sie outen sich im Gegenzug als gnadenlose... das zu interpretieren überlasse ich nun dem geneigten Leser!
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  • Kommentar von Markus Weilenmann  (markusweile)
    Ist es nicht einigermassen widersinnig, dass der Staat via Grundstückgewinnsteuer an der Bodenspekulation, die er mit der Steuer vorgibt zu bekämpfen, in Tat und Wahrheit (teils kräftig) mit verdient? Im Kt. Zürich beträgt die Steuer nach 20 Jahren Besitzzeit noch immer 50% des Gewinns. Wo ist eigentlich der Ärger des Mieterverbands über diese Konstellation? Schliesslich sind die steigenden Bodenpreise, welche steigende Mieten nach sich ziehen, auch im Interesse des Fiskus. Kann es das sein?
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    1. Antwort von Markus Weilenmann  (markusweile)
      Wollte man die Bodenspekulation tatsächlich bekämpfen, müsste die Grundstückgewinnsteuer 100% sein, nicht 50%. Dann gibt es nämlich auch gar kein Interesse mehr, einmal erworbenes Land überteuert weiter zu verkaufen. So wie die Dinge jetzt liegen, macht der Fiskus mit den Hauseigentümern aber ein Päckli und die Mieter scheinen das gar nicht zu checken!
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  • Kommentar von Christoph Stadler  (stachri)
    Steuern die Mieter NICHT bezahlen müssen:
    Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer, Vermögenssteuer auf Liegenschaften, Schwellentelle, Notariatsgebühren usw - und dies alles mit Geld das ich bereits mit der Einkommensteuer versteuert habe.
    Und jetzt? Wer von der missgünstigen Mieterfraktion meint noch den normalverdienenden Hausbesitzern gehe es zu gut?
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    1. Antwort von Stefan Huwiler  (huwist)
      Dies ist eine total einseitige und damit komplett falsche Auflistung. Hauseigentümer sind selbstverständlich den Mieter gegenüber finanziell und steuerlich gesehen ganz klar bevorteilt.
      Wer das Gegenteil behauptet hat entweder keine Ahnung von der Materie oder behauptet einfach mal nach der Devise 'irgend etwas der Unwahrheit wird schon in den Köpfen hängen bleiben'.
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    2. Antwort von Carlo Meyer  (C. Meyer)
      Und von sämtlichen Leistungen, die nach Sozialtarifen berechnet werden, ist man auch ausgeschlossen.
      Schulzahnarzt, Krippenplatz, Prämienverbilligung, Skilagerkosten etc. usw.
      Nachdem unsere 3,5-Zimmer-Wohnung (82m2 für 4 Personen) neu geschätzt wurde, mussten wir unsere Kinder aus der Krippe nehmen und ich den Job kündigen. Die Tarife waren höher als mein Lohn. Der 100%-Job meiner Frau muss jetzt halt für 4 reichen.
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