Gilt die Verlängerungs-Klausel beim Mietvertrag?

Endlich hat ein Bekannter von Erna Schaer eine bezahlbare Wohnung gefunden. Doch laut Vertrag kann er sie frühestens in drei Jahren kündigen. «Ist so etwas überhaupt zulässig?», fragt sich die «Espresso»-Hörerin. Im Obligationenrecht habe sie zu dieser Frage nichts finden können.

Das hat Erna Schaer noch nie gesehen: Ein Wohnungsmietvertrag mit einer Mindestdauer von drei Jahren. Ausgestellt ist der Vertrag auf einen Freund ihres Sohnes. Lange war der junge Mann auf Wohnungssuche. Nun hat er endlich etwas Passendes gefunden: Eine 2½-Zimmerwohnung für 1239 Franken. Aber eine Klausel verunsichert ihn:

Die Wohnung ist frühestens 2018 kündbar

Im Vertrag steht unter dem Titel Mietbeginn und -Dauer: «Feste Vertragsdauer von 3 Jahren, erstmals kündbar auf 2017. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert sich der Mietvertrag um ein Jahr (...)».

«Espresso»-Hörerin Erna Schaer setzt sich an den Computer. «Ist eine solche Klausel zulässig?», möchte sie wissen. Von einem Dreijahresvertrag für eine Wohnung habe sie noch nie etwas gehört.

«Roll-over»-Klauseln gibts auch bei Mietverträgen

Auf Zeit geschlossene Verträge sind verbreitet: Vor allem im Arbeitsrecht, bei Versicherungen zum Beispiel oder auch im Mietrecht. Bei befristeten Mietverträgen gibt es zwei Varianten:

  • Mietverträge, die nach dem Ablauf der vereinbarten Mindestdauer fortdauern sollen, falls sie nicht gekündigt werden. Juristen sprechen in diesem Fall von einer «unechten» Befristung.
  • Mietverträge, die nach dem Ablauf der vereinbarten Mindestdauer nicht fortdauern sollen, müssen nicht gekündigt werden. Sie enden automatisch. Juristen nennen das eine «echte» Befristung.

Im Vertrag für die 2½-Zimmerwohnung von Erna Schaers Bekanntem ist festgehalten, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Mindestdauer ohne Kündigung stillschweigend weiterlaufen soll. Es handelt sich also um einen Vertrag mit «unechter» Befristung.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist jederzeit möglich, aber ...

Der jungen Mieter ist demnach mindestens drei Jahre an die Wohnung gebunden. Will er vorher ausziehen, braucht er einen wichtigen Grund, damit er den Vertrag vorzeitig auflösen will. Als wichtiger Grund gilt etwa, wenn der Vermieter trotz Mahnung seinen Pflichten nicht nachkommt. Nicht aber, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen will.

Tritt dieser Fall ein, müsste der Mieter einen Ersatzmieter finden. Dieser muss bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Und: Ein Ersatzmieter muss für den Vermieter zumutbar sein: Er muss genügend verdienen, um den Mietzins bezahlen zu können, und er muss die Wohnung so nutzen, wie dies vertraglich vorgesehen ist. Bei einer luxuriösen Kleinwohnung zum Beispiel, könnte deshalb ein Vermieter eine studentische Wohngemeinschaft als Nachmieter ablehnen.

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Die Rechtsexpertin Gabriela Baumgartner beantwortet jeden Donnerstag in «Espresso» eine Rechtsfrage. Hier geht es zu den bisherigen Antworten.
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Vorzeitiger Auszug aus der Wohnung